湛江市农村宅基地和住宅建设管理实施意见

（征求意见稿）

第一章 总 则

第一条 为了贯彻落实《广东省农业农村厅 广东省自然资源厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》精神，规范我市农村宅基地和住宅建设管理，保障农村村民居住权益，建设宜居乡村，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国建筑法》等法律法规，结合本市实际，制定本实施意见。

第二条 本市行政区域内城镇开发边界外的农村宅基地和住宅建设管理，适用本实施意见。城镇开发边界内的农村宅基地和住宅建设，纳入城镇详细规划统一实施规划建设，按照现行有关法律、法规制度管理。

本实施意见所称的农村村民，是指农村宅基地所属的本市农村集体经济组织的成员。

本实施意见所称农村宅基地，是指农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。

本实施意见所称农村住宅，是指农村村民按照宅基地管理规定建设的供其居住的房屋。

本实施意见所称集体建房，是指农村集体经济组织受村民委托，在村域或者镇域范围内，统一规划、统一设计、集中建造住房的活动。

第三条 农村宅基地和住宅建设管理坚持规划先行、一户一宅、节约土地、高效利用，尊重农村公序良俗。农村住宅应当符合安全环保、适用美观的要求，体现当地历史文化、地域特色和乡村风貌。

第四条 县级人民政府应当建立健全“县级主导、乡镇主责、村级主体”的工作机制，加强对本行政区域内农村宅基地和住宅建设管理工作的组织领导，统筹组织协调相关部门、乡镇政府、村级组织依法履行职责，并将所需经费纳入财政预算。应当根据相关法律法规政策和本实施意见规定，制定出台县级农村宅基地和住宅建设管理制度，明确以户为单位取得宅基地分配资格的具体标准和认定程序，不得以公安机关的户籍登记作为取得农村宅基地的前置条件；明确申请农村宅基地主体资格和不予申请情形；在不超出市定宅基地面积标准范围内明确农村宅基地面积标准；结合国土调查、地形地貌等情况明确农村宅基地所属区域的地形类型；明确农村住宅的基底面积、层数、高度和建筑面积标准；明确农村宅基地宗地图比例尺，实行县域统一标准；明确多户联合建房、集体建房面积标准和参与资格；优化原址重建或改扩建审批程序；明确低层农村住宅标准；明确“三到场”“五公开”制度；制定农房管控、风貌提升有关规定。

乡镇人民政府应当充实力量，健全机构机制，落实经费，切实负起农村宅基地审批、农村宅基地执法和住宅建设质量安全管理等工作职责。应依托乡镇政务服务平台等平台，建立健全“一个窗口对外，多部门内部联动运行联审联办”的审批工作机制。应建立健全农村宅基地和住宅建设审批管理各项制度，进一步细化优化审批程序和办事指南，明确材料审查、现场勘查等各环节的岗位职责和办理期限，并向社会公布。应建立健全行政综合执法机制，配足配强执法人员、执法装备，加强宣传培训，落实工作经费，有效组织开展宅基地范围内违法行为的行政综合执法工作。应组织开展好相关业务培训和政策宣传工作，营造良好氛围。应加强对村级组织农村宅基地申请审核把关工作的指导，建立村级农村宅基地协管员和村庄规划联络员制度。应建立健全农村宅基地纠纷调处工作机制，组织开展调处工作。应配合做好村庄规划、农房建设管理和农房管控风貌提升等工作。

农村集体经济组织、村民委员会应建立村级农村宅基地协管员和村庄规划联络员制度，健全农村宅基地分配使用和申请审核工作机制，切实落实成员（代表）会议表决和公示制度，确保农村宅基地分配使用公开、公平、公正和农村宅基地申请审核渠道规范畅通，配合乡镇人民政府及县级人民政府有关部门开展农村宅基地和住宅建设管理工作。

县级人民政府、镇级人民政府应当加快农村宅基地和住宅建设管理信息化建设，实现数字化管理。

第五条 县级以上人民政府农业农村主管部门负责农村宅基地改革和管理有关工作，指导宅基地合理布局、宅基地分配、使用、流转以及闲置宅基地和住宅利用、宅基地违法用地查处等；配合同级自然资源主管部门调查上报农村村民住宅建设用地计划指标需求；参与编制国土空间规划和村庄规划。

县级以上人民政府自然资源主管部门负责国土空间规划、年度土地利用计划和规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，会同同级农业农村主管部门上报农村村民住宅建设用地计划指标需求，依法办理农用地转用和未利用地转用审批以及规划许可等相关手续，依法办理宅基地及其地上房屋的不动产登记。

县级以上人民政府住房城乡建设主管部门负责指导和监督乡镇人民政府落实对农村住宅建设的工程设计、质量安全检查、竣工验收等管理工作。组织开展乡村建筑工匠培训等工作，引导乡村建筑风貌提升。

县级以上人民政府民政、水利、电力等有关部门按照各自职责做好农村宅基地和住宅建设管理有关工作。

第六条 县级人民政府及有关部门、乡镇人民政府和村民委员会、农村集体经济组织应当组织开展农村宅基地和住宅建设政策法规的宣传教育。

任何单位和个人应当遵守农村宅基地和住宅建设相关法律法规，并有权举报相关违法行为。

第二章 规划和用地

第七条 村庄规划，应当根据村庄定位和国土空间开发保护的实际需要编制。村庄规划应当落实上位国土空间规划确定的约束性指标和管控底线，统筹村庄发展目标、生态保护修复、耕地和永久基本农田保护、历史文化传承与保护、基础设施和基本公共服务设施布局、产业发展空间、农村住房布局、村庄安全和防灾减灾，明确规划近期实施项目。

地质灾害易发区内的村庄规划应当对规划区地质灾害危险性进行评估，应将灾害影响范围和安全防护范围、综合防灾减灾的目标以及预防和应对措施等内容纳入村庄规划。

涉及自然保护地的村庄规划在审批前应当征求自然保护地主管部门意见。

第八条 编制县、乡镇国土空间规划和村庄规划应当科学安排农村住宅布局，划定建设范围，确定宅基地用地规模，为农村村民住宅建设用地预留空间，满足农村村民住宅建设合理用地需求。

第九条 农村住宅建设用地涉及新增建设用地的，应当取得土地利用计划指标，办理农用地和未利用地转用审批手续。

农村住宅建设用地计划指标实行单列管理，县级人民政府自然资源主管部门会同同级农业农村主管部门按年度开展农村住宅建设用地需求情况统计调查，逐级上报自然资源部在全国年度用地计划指标中单列安排实报实销，当年保障不足的，在下一年度优先安排保障。使用农村村民住宅用地计划的新增建设用地，应单独组卷办理农用地转用审批手续，并附具《农村宅基地和建设（规划许可）审批表》。

第十条 农村住宅建设应当按照乡镇国土空间规划、村庄规划管控要求选址，尽量使用原有宅基地和村内空闲地，不得占用永久基本农田，不得占压生态保护红线；禁止在自然保护地范围内新建住宅；严格控制占用耕地建造住宅；不得在削坡建房风险点、地质灾害隐患点周边、评估认定存在地质灾害风险的地质灾害易发区以及河道管理范围等危险区域选址建房；不得在公路建筑控制区、铁路线路安全保护区、电力线路保护区、饮用水水源一级保护区、重要旅游景区景点、不可移动文物等重点区域范围建房。

第十一条 本市农村宅基地的用地面积按下列标准执行：

平原地区和城市郊区每户不超过80平方米；

丘陵地区每户不超过120平方米；

山区每户不超过150平方米。

宅基地所属区域的地形类型，由县级人民政府结合国土调查、地形地貌等情况确定。

县级人民政府可结合本地土地资源状况，综合考虑区域、用地类型、户内人口等因素，在不超出市定宅基地面积标准范围内制定本地农村宅基地的面积标准。

第十二条 农村住宅建设应当按照先规划、后许可、再建设的要求，依法办理建设规划许可和用地批准手续。

建设农村住宅，由县级以上人民政府自然资源主管部门核发或者委托乡镇人民政府核发乡村建设规划许可证。许可内容应当包括地块位置、用地范围、用地性质、建筑面积、建筑高度、建筑层数、建筑风貌等。

第三章 农村宅基地审批和乡村建设规划许可

第十三条 农村村民一户只能拥有一处宅基地，面积不得超过市规定的标准。

人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的村庄，一般不再安排单宗分散的宅基地，在充分尊重农村村民意愿的基础上，采取集体建房等措施，保障村民实现户有所居。

第十四条 县级人民政府应当根据相关法律法规政策规定，结合本地实际，综合考虑年龄、婚姻状况、风俗习惯等因素，确定户的具体标准和认定程序。不得仅以公安机关的户籍登记作为取得宅基地的前置条件。

第十五条 农村集体经济组织成员符合下列条件之一的，可以以户为单位（以下称农户）申请使用农村宅基地：

（一）农户在本集体经济组织没有取得农村宅基地的；

（二）因发生或者防御自然灾害、实施村庄规划及进行镇村公共设施和公益事业建设，农户需要搬迁安置的；

（三）因危房改造、村庄布局调整、或者取得的宅基地面积明显少于市限额标准等原因，需原址重建、改扩建或异地新建，且农户不存在一户多宅情形的；

（四）县级以上人民政府规定的其他情形。

第十六条 农户申请农村宅基地和规划建房许可应当以书面形式向本农村集体经济合作社提出，填报《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》、签署《农村宅基地使用承诺书》，并提交申请人及户内成员身份证明、有资质单位测绘的比例尺为1：200至1：500的农村宅基地宗地图、住宅设计图件（或通用图集）等资料。

农村宅基地宗地图比例尺具体由县级人民政府确定，实行县域内统一标准。

多个农户联合建房的，由联合建房的农户共同提出申请。

各地可结合本地区实际情况，对本实施意见《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》、《农村宅基地使用承诺书》等附件进行优化、规范。

第十七条 农村集体经济合作社接到申请后，应当在8个工作日内组织对农户申请进行审查。审查内容包括：

（一）资料审查。核对身份证、户口簿整本复印件是否与原件相符，申请人是否属本农村集体经济合作社成员，是否符合分户条件，是否具备农村宅基地申请资格，是否符合“一户一宅”原则，拟建农房占地面积、层高、楼高是否符合规定，申请资料是否齐全；

（二）公示公告。制作公示公告，就申请人拟建农房的位置、占地面积、层高、楼高以及申请理由等在本农村集体经济组织所在地进行公示，公示期不少于5个工作日，并拍照归档。

（三）审核上报。提交资料真实、符合条件、公示无异议后，在《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》签署“同意”意见并盖章，将《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》、《农村宅基地使用承诺书》、身份证和户口簿整本复印件、公示照片、宗地图、住宅设计图件（或通用图集）等材料一并提交所在的村民委员会审核。

公示有异议的，应在公示期内向农村集体经济合作社提出。农村集体经济合作社应当依照上述程序进行重新审查。

村民委员会应当在5个工作日内对农村集体经济合作社提交的申请材料进行审核，重点审核《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》、《农村宅基地使用承诺书》、身份证和户口簿整本复印件、成员（代表）会议记录、公示照片、宗地图、住宅设计图件（或通用图集）等材料是否齐全，有关签章、指模、意见等是否完整。审核通过后在《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》签署“同意”意见、盖章，连同相关申请材料一并报乡镇人民政府审批。审核不通过的，说明原因并退回农村集体经济组织进行整改。

没有分设农村集体经济合作社的，可向所在村民小组或村民委员会提出申请，并依照上述程序办理。

农村集体经济组织或村民委员会逾期不按本规定出具审查审核意见和报送申请材料的，由乡镇人民政府责令改正。

第十八条 乡镇人民政府收到农村宅基地和建房（规划许可）书面申请后，应当及时组织审批：

（一）审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准，申请是否经过公示无异议，是否经过组、村两审查审核并签署“同意”意见和盖章（未分设组级的，审查是否经过村民委员会审核并签署“同意”意见和盖章）。

（二）审查用地建房是否符合县、乡镇国土空间规划、村庄规划及各类相关专项规划、用途管制要求。

（三）审核住宅设计是否符合设计施工安全规定和建筑风格等要求。

（四）组织人员对申请内容进行现场勘查并现场填写勘查记录。

经审核符合规定条件的，由乡镇人民政府按照县级人民政府自然资源主管部门的委托核发《乡村建设规划许可证》，并出具《农村宅基地批准书》。其中，《乡村建设规划许可证》核发未委托乡镇人民政府实施的，应按程序报县级人民政府自然资源主管部门核发《乡村建设规划许可证》后，由乡镇人民政府出具《农村宅基地批准书》。

涉及占用农用地和未利用地的，应当在核发《乡村建设规划许可证》和出具《农村宅基地批准书》前，报有审批权的人民政府或其委托的机关按法定程序办理农用地和未利用地转用审批手续。涉及使用林地的依法依规办理使用林地审核审批和林木采伐许可手续。涉及水利、电力等部门的，应及时征求意见。

乡镇人民政府在审批过程中，发现农村集体经济组织或村民委员会出具的审查审核意见不实的，应当责令其重新调查审查审核。

第十九条《农村宅基地批准书》采取“农宅字（ 16位数字）号”编码。16位数字：前6位是行政区划代码（见民政部网站www.mca.gov.cn），7-9位代表乡镇（按GB /T10114执行），10-13位代表年份，14-16位代表发放证书序号。

第二十条 农户申请宅基地建设农村住宅，有下列情形之一的，不予批准：

（一）不是本农村集体经济组织成员或者不具备认定为户的条件；

（二）分户前的农户存在一户多宅，分户时可以通过合理调剂满足建房用地需求；

（三）农户已取得宅基地且不属于申请原址重建、改扩建；

（四）申请使用的宅基地不符合相关国土空间规划、村庄规划或者相关专项规划；

（五）申请拆除原有住宅易址新建，但拒绝签订退回原有宅基地协议；

（六）申请使用的宅基地存在权属争议；

（七）农户将原有宅基地使用权转让、赠与他人，或者将宅基地地上房屋出卖、出租、赠与他人，以及改为经营场所等非生活居住用途后，再次申请宅基地；

（八）农户原有宅基地或者宅基地地上房屋被依法征收后，已得到住宅实物或者货币化安置；

（九）农户已参与农村集体建房，居住权益已得到保障；

（十）县级以上人民政府规定的其他情形。

乡镇人民政府不予批准的，须书面通知申请人，说明不予批准的理由，并告知其法律救济途径。

第二十一条 乡镇人民政府和村民委员会、农村集体经济组织应当将村庄规划、宅基地和乡村建设规划许可申请条件、审批程序、审批结果、投诉举报方式等公开，接受群众监督。

第四章 农村住宅建设管理

第一节 农户建房

第二十二条 农户可以单户或者多户联合建设住宅。

农村住宅的基底面积、层数、高度和建筑面积标准由县级人民政府结合本地实际作出规定。多户联合建住宅的，相应标准可以适当放宽，但是占用宅基地的面积和住宅建筑面积不能超过分户建房的合计面积标准。

第二十三条 有下列情形之一的，农户可以申请原址重建或改扩建：

（一）一户只有一处宅基地；

（二）因继承等原因合法取得所在农村集体经济组织范围内多处住宅的，可以选定一处住宅进行重建或改扩建；

（三）法律法规及县级以上人民政府规定的其他情形。

农户申请原址重建或改扩建住宅的，应当按照新申请宅基地建房的程序申请办理《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》。乡镇人民政府和村民委员会、农村集体经济组织应当充分考虑农户原址重建或改扩建位置的道路出入、通风采光等李村庄规划要求，适当调整建房界址。县级人民政府可以结合当地实际，优化原址重建或改扩建审批程序。

第二十四条 农村住宅建设工程投资额超过100万元或建筑面积超过500平方米的，应当按照《中华人民共和国建筑法》及相关规定申请办理施工许可证。

农村住宅建设工程投资额在100万元以下或者建筑面积在500平方米以下的，可以不申请办理施工许可证，但在开工前须向乡镇人民政府备案。

第二十五条 经批准建房的农户应当在开工前向所在乡镇人民政府申请建房验线。乡镇人民政府应当自受理申请之日起10个工作日内组织验线。未经验线，不得开工。

农户应当按照《农村宅基地批准书》、《乡村建设规划许可证》、施工图纸、风貌提升等要求施工。

第二十六条 农户应当在《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》有效期内开工建设。因特殊原因确需延期开工建设的，应当在期限届满60日前，向原发证机关申请办理延期手续1次，延期不得超过半年。

《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》有效期届满后自行失效，但不影响农户按照规定的条件和程序重新申请宅基地。

第二十七条 农村住宅结构设计应当符合抗震设防、抗风、结构安全等要求。建设不含地下室的低层农村住宅，可以选用住房城乡建设主管部门提供的农村住宅设计通用图集，或者由建筑、结构专业中级以上职称的设计人员进行设计或者审核。建设非低层农村住宅的，建房农户应当委托具有相应资质的设计单位设计施工图纸，也可选用农村住宅设计通用图集并由建筑、结构专业技术人员指导。

鼓励农村住宅参照绿色建筑标准进行建设，采取优秀传统建筑工艺，统筹考虑庭院绿化和配建供水、污水处理设施。

县级以上人民政府应当根据本地实际情况，制定低层农村住宅标准、建筑风貌要求等农房管控规定。

第二十八条 县级人民政府住房城乡建设等行政主管部门应当免费提供适合本地的农村住宅设计通用图集，并给予技术指导。

支持具有专业技术技能的志愿者开展技术下乡服务，鼓励有关单位和专业技术人员为村民提供农房设计与现场施工技术服务。

第二十九条 低层农村住宅建设可以委托经过培训、具备相应技能的乡村建筑工匠承建；非低层农村住宅建设应当选择具备相应资质的施工单位承建。

县级人民政府住房城乡建设主管部门应当组织乡村建筑工匠培训，人力资源和社会保障部门、财政部门应当提供经费保障。

第三十条 农户应当与承建方签订建房协议，明确工程质量安全责任。承建方不得使用不符合工程质量安全要求的建筑材料、建筑构配件和设备，应当按图施工，遵守操作规程，落实施工安全防护措施，及时发现和消除安全隐患。

乡镇人民政府应当组织实施对农户建房的质量和安全监督检查。县级以上住房城乡建设主管部门应当加强工作指导并定期抽查。

第三十一条 住宅建设竣工后，建房农户应当向所在乡镇人民政府提出规划核实申请。乡镇人民政府应当在收到核实申请之日起20个工作日内，及时安排工作人员到场检查核实。核实合格的，出具核实证明。不合格的，应书面通知农户，提出整改措施。

建房农户收到核实证明后，应当组织农村建筑工匠或者建筑施工企业对农村住房进行竣工验收。委托设计、监理的，设计、监理单位或者人员也应当参加竣工验收。乡镇人民政府和县级人民政府住房城乡建设行政主管部门应当对农户组织竣工验收予以指导。

规划核实和竣工验收通过的，乡镇人民政府出具《农村宅基地和建房（规划许可、质量验收备案）验收意见表》，并报送县级人民政府农业农村、自然资源、住房城乡建设等行政主管部门备案。

除农民自建低层住宅以外的建设工程竣工验收，按照《建设工程质量管理条例》和《广东省建设工程质量管理条例》规定执行。

农村住宅未经验收合格的，不得入住使用。

第三十二条 农户新建住宅规划核实和竣工验收合格的，依法向不动产登记机构申请办理不动产登记。

原址重建或改扩建的房屋竣工验收合格的，农户可以依法向不动产登记机构申请办理不动产登记，并注销原房屋的不动产权属证书。

多户联合建房规划核实和竣工验收合格的，联建农户可对房屋所有权进行协议分割，并按照协议共同依法向不动产登记机构申请办理不动产登记。不动产登记机构应当按照宅基地使用权及房屋所有权登记的规定办理确权登记。

第三十三条 农村住宅竣工验收后，建房农户应当按照房屋使用要求进行使用和维护、维修，出现安全隐患的应及时请专业人员检查评估和加固整治。

农村住宅装修、改造不得破坏建筑主体和承重结构。必要时需要委托专业单位采取加固措施并进行安全鉴定，确保使用安全。

乡镇人民政府应当加强对农村住宅的安全隐患排查，发现安全隐患的应通知村民委员会、农村集体经济组织（村民小组）及住宅所有权人。

第三十四条 县级人民政府、乡镇人民政府应当配套完善农村居民点内道路、路灯、通电、供水、污水处理、生活垃圾分类收集、通讯、网络等设施。

第二节 集体建房

第三十五条 农村集体经济组织是农村集体建房的建设主体，负责编制建设方案、落实用地来源、筹措资金、组织建设、分配住宅、收回旧宅基地等工作。

根据集体建房实际需要，也可由县级人民政府、乡镇人民政府组织统筹农村集体经济组织集中规划建设。

第三十六条 符合下列情形之一的农村集体经济组织成员，可以以户为单位申请参与农村集体建房：

（一）户内未取得宅基地的；

（二）与本农村集体经济组织协商一致，自愿退出原有宅基地的；

（三）原住宅不符合村庄规划或者因国家、集体建设需要搬迁的，或者因自然灾害等原因需要集中安置的；

（四）县级以上人民政府规定的其他情形。

第三十七条 集体建房按下列规定办理：

（一）农村集体经济组织编制建房方案，建房方案应包括资金筹措、成本核算、建房规模、住宅分配、建设计划、设计单位及施工单位招投标等内容。建房规模以实际需求为基准，可根据人口增长趋势等因素预留一定比例。

（二）建房方案应当公开征求本集体经济组织成员意见，并经成员大会表决通过。

（三）农村集体经济组织应当将表决通过的建房方案予以公示，公示期不少于5个工作日。公示结束后提交村民委员会，村民委员会对材料的真实性、是否经过民主表决及公示程序、房屋分配对象是否适格等出具书面意见及建议后上报乡镇人民政府。

（四）乡镇人民政府对报送的材料是否符合相关国土空间规划、用途管制要求提出意见后报县级人民政府备案。县级人民政府认为建房方案需要修改的，应当在收到方案后5个工作日内提出书面修改意见，农村集体经济组织应当按照县级人民政府的意见进行修改。

（五）县级人民政府对建房方案备案后，农村集体经济组织可以根据建房方案依法办理《乡村建设规划许可证》和依本实施意见办理《农村宅基地批准书》。涉及占用农用地、未利用地或林地的，应当在办理乡村建设规划许可前依法办理农用地、未利用地转用或办理使用林地审核审批和林木采伐许可手续。

（六）建筑工程开工前，建设单位应当按照国家有关规定向工程所在地县级以上人民政府住房城乡建设行政主管部门申请领取施工许可证。

第三十八条 集体建设房屋的竣工验收，按照《建设工程质量管理条例》和《广东省建设工程质量管理条例》规定执行。集体建设的房屋经过验收合格后方可交付使用。

第三十九条 集体建设的房屋应依法申请办理不动产登记。农村集体经济组织先行申请宅基地使用权及房屋所有权首次登记；农村集体经济组织与农户共同申请办理宅基地使用权及房屋所有权转移登记。

第五章 农村宅基地和住宅流转与利用

第四十条 农户依法取得的宅基地使用权和农村住宅的所有权，可通过转让、赠与、互换等方式在同一集体经济组织内部流转。转让、赠与、互换宅基地使用权和农村住宅所有权应当符合以下条件：

（一）符合市、县、乡镇国土空间总体规划和村庄规划；

（二）宅基地使用权和农村住宅所有权权属清晰无争议；

（三）转让方、赠与方在转让、赠与宅基地使用权和农村住宅所有权后，能够满足自身居住需求；

（四）受让方、受赠方、互换方应当符合宅基地申请条件；

（五）法律法规规定的其他条件。

第四十一条 转让、赠与、互换宅基地使用权和农村住宅所有权，按照以下程序办理：

（一）转让、赠与、互换的双方当事人应当同时向所在农村集体经济组织申请并经其同意后，由所在农村集体经济组织将双方的相关信息公示不少于5个工作日，公示无异议或者异议不成立的，报村民委员会审核。

（二）村民委员会审核通过的，报送乡镇人民政府审批。

（三）乡镇人民政府组织调查，对符合条件的予以批准，不符合条件的不予批准并书面说明理由。审批结果应当公示，公示期限不少于5个工作日。

（四）经乡镇人民政府批准后双方签订流转协议，约定各自的权利义务。

（五）当事人按照相关要求办理不动产转移登记。

第四十二条 有下列情形之一的，农村宅基地所属的农村集体经济组织报经原批准用地的机关批准,可以收回宅基地：

（一）农户按规划实施易地建房竣工后，按协议约定应当退回原宅基地而未退回的；

（二）参加集体建房或者申请分配到足额面积的农民公寓，应当在新房分配后限期退回原有宅基地而未退回的；

（三）五保户等无继承人的孤寡老人户内成员全部死亡的；

（四）为了公共利益需要使用原宅基地或者原住宅所占用的土地，所在的农村集体经济组织已给予原宅基地使用权人合理的货币补偿、已异地安排宅基地重建住宅、已提供安置房或者已参加集体建房安置的；

（五）经依法批准取得宅基地使用权，《乡村建设规划许可证》或《农村宅基地批准书》有效期届满仍未开工建设的；

（六）长期闲置的房屋坍塌或者拆除，宅基地二年以上未重新建设农村住宅的；

（七）法律、法规、规章规定的其他情形。

第四十三条 继承人依法继承农村住宅的，在住宅存续期间继承人可以使用宅基地。继承的农村住宅所有权可按规定办理不动产登记。农村住宅灭失后，由农村集体经济组织依法收回宅基地。

通过继承或者历史上通过其他合法途径获得的农村住宅，因村级公益事业、村庄规划调整的原因需拆除重新规划建设的，原宅基地所属农村集体经济组织应当予以合理的补偿；有条件的可以申请安排重建，经依法批准重建的住宅，可按规定办理不动产登记。

第六章 监督管理与法律责任

第四十四条 县级人民政府应当建立健全农村农房管控和宅基地管理联席工作会议制度，实行市级主导、县镇主责、村级主体的管理体制，建立政府统筹、部门协同、各司其职、信息互通的协同工作机制。

第四十五条 乡镇人民政府应当对本行政区域内农村宅基地和住宅建设活动进行监督检查，建立健全动态巡查制度，组织落实宅基地申请审查到场、批准后丈量批放到场、住宅建成后核查到场要求，及时发现、查处农村村民非法占用土地建住宅和未报批擅自施工的行为。

农村集体经济组织、村民委员会应当引导村民依法实施用地建房活动，及时发现和劝阻违法建设行为，并向乡镇人民政府报告。

县级人民政府及其农业农村、自然资源、住房城乡建设等部门依据法定职责加强指导和监督检查。

第四十六条 各级农业农村、自然资源、住房城乡建设等主管部门和乡镇人民政府及其工作人员在农村宅基地和住宅建设管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，依法给予党纪、政务处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

第四十七条 在乡镇、村庄规划区内未依法取得《乡村建设规划许可证》或未按照《乡村建设规划许可证》规定建房的，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条规定，由乡镇人民政府责令停止建设、限期改正；逾期不改正的，可以申请强制拆除。农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用农村宅基地建住宅的，按照《中华人民共和国土地管理法》第七十八条规定，由乡镇人民政府责令退还非法占用的土地，限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

第四十八条 建设单位或者个人对责令限期拆除的行政处罚决定期届满不起诉又不自行拆除的，由作出处罚决定机关依法申请人民法院强制执行，费用由违法者承担。

第四十九条 建设、勘察、设计、施工、监理等参建各方依法承担农村住宅建设工程质量安全责任。存在违法行为的，依照建设工程质量安全管理有关法律法规和规章予以处罚。

第七章 附 则

第五十条 湛江经济技术开发区管委会及其各有关部门、街道办事处参照本实施意见规定的县级人民政府及其各有关部门、乡镇人民政府的权限管理辖区内城镇开发边界外的农村宅基地和住宅建设。各县（市、区）的街道办事处参照本实施意见规定的乡镇人民政府的权限管理辖区内城镇开发边界外的农村宅基地和住宅建设。

第五十一条	本实施意见自 年 月 日起施行。湛江市人民政府《印发湛江市农村宅基地管理办法的通知》（湛府〔2009〕49号）同时废止。

附件： 1、农村宅基地和建房（规划许可）申请表

2、农村宅基地使用承诺书

3、农村宅基地和建房（规划许可）审批表

4、农村宅基地和建房（规划许可、质量验收备案）验收意见表

5、乡村建设规划许可证

6、农村宅基地批准书

7、农村宅基地和建房（规划许可）审批流程表

附件1

农村宅基地和建房（规划许可）申请表
申请户主信息	姓名
性别
年龄	岁 岁	联系电话
身份证号
户口所在地
家庭成员信息	姓名	年龄	与户主关系	身份证号	户口所在地
现宅基地及农房情况	宅基地面积	m2	建筑面积	m2	权属证书号
现宅基地处置情况	1.保留（ m2）； 2.退给村集体；3.其他（ ）
拟申请宅基地及建房（规划许可）情况	宅基地面积	m2	房基占地面积	m2
地址
四至	东至: 南至:	建房类型：1.原址翻建

2.改扩建

3.异址新建
西至: 北至:
地类	1.建设用地 2.未利用地

3.农用地（耕地、林地、草地、其它 ）
住房建筑面积	m2	建筑层数	层	建筑高度	米
是否征求相邻权利人意见： 1.是 2.否
申请

理由

申请人： 年 月 日
农村集体经济组织意见

负责人： 年 月 日
村民委员会意见

（盖章）

负责人： 年 月 日

附件2

农村宅基地使用承诺书

因（1.分户新建住房 2.按照规划迁址新建住房 3.原址改、扩、翻建住房 4.其他）需要，本人申请在 乡（镇、街道） 村 组使用宅基地建房，现郑重承诺：

1.本人及家庭成员符合“一户一宅”申请条件，申请材料真实有效；

2.宅基地和建房申请经批准后，我将严格按照批复位置和面积动工建设，在批准后 月内建成并使用；

3.新住房建设完成后，按照规定 日内拆除旧房，并无偿退出原有宅基地。

如有隐瞒或未履行承诺，本人愿承担一切经济和法律责任。

承诺人：

年 月 日

附件3

农村宅基地和建房（规划许可）审批表

申请户主信息	姓名	性别	身份证号	家庭住址	申请理由
拟批准宅基地及建房情况	宅基地面积	m2	房基占地面积	m2	地址
四至	东至: 南至:	性质：1.原址翻建

2.改扩建

3.异址新建
西至: 北至:
地类	1.建设用地 2.未利用地

3.农用地（耕地、林地、草地、其它 ）
住房建筑面积

m2

建筑层数

层

建筑高度

m2

规划办意见

(盖章)

负责人: 年 月 日
其他部门

意见

农业办意见

(盖章)

负责人: 年 月 日
乡镇政府审

核批准意见

(盖章)

负责人: 年 月 日

宅基地坐落平面位置图

现场踏勘人员： 年 月 日
制图人： 年 月 日
备注	图中需载明宅基地的具体位置、长宽、四至，并标明与永久性参照物的具体距离。

附件4

农村宅基地和建房（规划许可、质量验收备案）验收意见表

申请户主
身份证号
乡村建设规划许可证号
农村宅基地批准书号
开工日期
竣工日期
批准宅基地面积	m2	实用宅基地面积	m2
批准房基占地面积	m2	实际房基占地面积	m2
批建层数/高度	层/ 米	竣工层数/高度	层/ 米
拆旧退还宅基地情况	1.不属于 2.属于,已落实 3.属于,尚未落实
竣工平面简图(标注长宽及四至)

经办人:

验收单

位意见

农业办意见:

（盖章）

经办人: 年 月 日	规划办意见:

（盖章）

经办人: 年 月 日	质量安全部门意见：

（盖章）

经办人: 年 月 日

乡镇政府验收意见

(盖章)

负责人: 年 月 日
备 注

附件5

中华人民共和国

乡村建设规划许可证

乡字第 号

根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》和国家有关规定，经审核，本建设工程符合国土空间规划和用途管制要求，颁发此证。

发证机关

日 期

建设单位（个人）

建设项目名称

建 设 位 置

建 设 规 模

附图及附件名称

遵守事项

一、 本证是经自然资源主管部门依法审核，在乡、村庄规划区内有关建

设工程符合国土空间规划和用途管制要求的法律凭证。

二、 依法应当取得本证，但未取得本证或违反本证规定的，均属违法行

为。

三、 未经发证机关审核同意，本证的各项规定不得随意变更。

四、 自然资源主管部门依法有权查验本证，建设单位（个人）有责任提

交查验。

五、 本证所需附图及附件由发证机关依法确定，与本证具有同等法律效

力。

附件6

农村宅基地批准书 农村宅基地批准书（存根）

根据《中华人民共和国土地管理法》规定，本项农村村民宅基地用地业经有权机关批准，特发此书。

请严格按照本批准书要求使用宅基地。

填发机关(章):

年 月 日
农宅字 号 农宅字 号

户 主 姓 名
批准用地面积	平方米
其中：房基占地	平方米
土地所有权人
土 地 用 途

土 地 坐 落

（详见附图）
四 至	东 南
西 北
批准书有效期	自 年 月

至 年 月
备注
户 主 姓 名
批准用地面积	平方米
房基占地面积	平方米
土地所有权人
土 地 用 途
土 地 坐 落
四至	东
南
西
北
批准书有效期	自 年 月

至 年 月
备注

附件7

农村宅基地和建房（规划许可）审批流程表

步骤	主体、流程、要求
一、申请	申请主体	农户。
需提交材料	1、《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》；

2、《农村宅基地使用承诺书》；

3、申请人及户内成员身份证明（身份证和户口簿）；

4、有资质单位测绘的比例尺为1：200至1：500的农村宅基地宗地图；

5、住宅设计图件（或通用图集）。
二、审查	实施主体	农村集体经济组织（未分设农村集体经济组织的由村民小组代为审查，未分设农村集体经济组织和村民小组的，由村民委员会直接审查审核）。
完成时限	8个工作日内。
资料审查	1、申请资料是否齐全；

2、核对身份证、户口簿整本复印件是否与原件相符；

3、申请人是否属本农村集体经济合作社成员；

4、是否符合分户条件；

5、是否具备农村宅基地申请资格；

6、是否符合“一户一宅”原则；

7、拟建农房占地面积、层高、楼高是否符合规定。
公示	制作公示公告，就申请人拟建农房的位置、占地面积、层高、楼高以及申请理由等在本农村集体经济组织所在地进行公示，公示期不少于5个工作日，并拍照归档。
签署意见并上报	1、提交资料真实、符合条件、公示无异议后，在《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》签署“同意”意见并盖章；

2、将《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》、《农村宅基地使用承诺书》、身份证和户口簿整本复印件、公示照片、宗地图、住宅设计图件（或通用图集）等材料一并提交所在的村民委员会审核。

公示有异议的，应在公示期内向农村集体经济合作社提出。农村集体经济合作社应当依照上述程序进行重新审查。
三、审核	实施主体	村民委员会。
完成时限	5个工作日内。
资料审核	1、材料是否齐全；

2、有关签章、指模、意见等是否完整。
签署意见并上报	1、审核通过后在《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》签署“同意”意见、盖章；

2、连同相关申请材料一并报乡镇人民政府审批。

审核不通过的，说明原因并退回农村集体经济组织进行整改。
三、审批	实施主体	乡镇人民政府（街道办事处）
完成时限	乡镇人民政府（街道办事处）明确
材料审查	1、审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准，申请是否经过公示无异议，是否经过组、村两审查审核并签署“同意”意见和盖章（未分设组级的，审查是否经过村民委员会审核并签署“同意”意见和盖章）；

2、审查用地建房是否符合县、乡镇国土空间规划、村庄规划及各类相关专项规划、用途管制要求；

3、审核住宅设计是否符合设计施工安全规定和建筑风格等要求。
现场勘察	组织人员对申请内容进行现场勘查并现场填写勘查记录。
发证	经审核符合规定条件的，由乡镇人民政府按照县级人民政府自然资源主管部门的委托核发《乡村建设规划许可证》，并出具《农村宅基地批准书》。其中，《乡村建设规划许可证》核发未委托乡镇人民政府实施的，应按程序报县级人民政府自然资源主管部门核发《乡村建设规划许可证》后，由乡镇人民政府出具《农村宅基地批准书》。

涉及占用农用地和未利用地的，应当在核发《乡村建设规划许可证》和出具《农村宅基地批准书》前，报有审批权的人民政府或其委托的机关按法定程序办理农用地和未利用地转用审批手续。涉及使用林地的依法依规办理使用林地审核审批和林木采伐许可手续。涉及水利、电力等部门的，应及时征求意见。
建房验线	经批准建房的农户应当在开工前向所在乡镇人民政府申请建房验线。乡镇人民政府应当自受理申请之日起10个工作日内组织验线。未经验线，不得开工。

农户应当按照《农村宅基地批准书》、《乡村建设规划许可证》、施工图纸、风貌提升等要求施工。
规划核实和竣工验收	住宅建设竣工后，建房农户应当向所在乡镇人民政府提出规划核实申请。乡镇人民政府应当在收到核实申请之日起20个工作日内，及时安排工作人员到场检查核实。核实合格的，出具核实证明。不合格的，应书面通知农户，提出整改措施。

建房农户收到核实证明后，应当组织农村建筑工匠或者建筑施工企业对农村住房进行竣工验收。委托设计、监理的，设计、监理单位或者人员也应当参加竣工验收。乡镇人民政府和县级人民政府住房城乡建设行政主管部门应当对农户组织竣工验收予以指导。

规划核实和竣工验收通过的，乡镇人民政府出具《农村宅基地和建房（规划许可、质量验收备案）验收意见表》，并报送县级人民政府农业农村、自然资源、住房城乡建设等行政主管部门备案。

除农民自建低层住宅以外的建设工程竣工验收，按照《建设工程质量管理条例》和《广东省建设工程质量管理条例》规定执行。
四、施工许可	主体	农户
办理要求	农村住宅建设工程投资额超过100万元或建筑面积超过500平方米的，应当按照《中华人民共和国建筑法》及相关规定申请办理施工许可证。

农村住宅建设工程投资额在100万元以下或者建筑面积在500平方米以下的，可以不申请办理施工许可证，但在开工前须向乡镇人民政府备案。
五、不动产登记	主体	农户
登记办理	农户新建住宅规划核实和竣工验收合格的，依法向不动产登记机构申请办理不动产登记。

原址重建或改扩建的房屋竣工验收合格的，农户可以依法向不动产登记机构申请办理不动产登记，并注销原房屋的不动产权属证书。

多户联合建房规划核实和竣工验收合格的，联建农户可对房屋所有权进行协议分割，并按照协议共同依法向不动产登记机构申请办理不动产登记。不动产登记机构应当按照宅基地使用权及房屋所有权登记的规定办理确权登记。